Asociamos las arras a las bodas, dentro de los rituales que siguen a todo matrimonio, sobre todo aquellos que se celebran por la iglesia. Pero las arras remiten, en realidad, a economía. A dinero. A fianza depositada para garantizar el acceso a un bien.
En este artículo de Moneyman veremos qué implica un contrato de arras y cómo se aplica en diversas situaciones de la vida.
¿Qué es contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo legal entre dos partes, generalmente en operaciones de compraventa de bienes (como inmuebles), donde una de las partes entrega una suma de dinero como señal de compromiso para formalizar la transacción. Este contrato tiene dos objetivos principales:
- Garantizar la seriedad del acuerdo: Las arras actúan como un adelanto del precio total de la compraventa, demostrando el compromiso de la parte compradora con la operación.
- Definir las consecuencias del incumplimiento: Si la parte compradora no cumple con la compra, pierde las arras entregadas. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver las arras duplicadas. Existen tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penales penitenciales. Las confirmatorias confirman el contrato; las penales actúan como indemnización por incumplimiento; y las penitenciales permiten a ambas partes desistir del acuerdo, con la devolución o pérdida de las arras.
Este tipo de contrato ofrece seguridad jurídica a ambas partes, asegurando que el acuerdo no será abandonado sin consecuencias económicas. Es común en compraventas de viviendas o en acuerdos matrimoniales en algunos países.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos principales de contratos de arras:
Arras confirmatorias
Sirven para confirmar la existencia del contrato y su seriedad. No hay consecuencias específicas por el incumplimiento, pero facilitan la ejecución del acuerdo.
Arras penales
Actúan como una penalización en caso de incumplimiento. Si una de las partes no cumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o la compensación económica establecida.
Arras penitenciales
Permiten a las partes desistir del contrato antes de su ejecución, con la condición de que la parte que desista pierda las arras entregadas o reciba el doble, según lo pactado.
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¿Qué saber antes de firmar el contrato de arras?
Antes de firmar un contrato de arras, es importante tener en cuenta varios aspectos clave:
- Tipo de arras: Asegúrate de saber si las arras son confirmatorias, penales o penitenciales, ya que cada una tiene implicaciones legales diferentes en caso de incumplimiento.
- Monto y forma de pago: Revisa cuánto se paga como señal y en qué condiciones se efectuará el pago. Este monto suele ser un porcentaje del precio total.
- Condiciones de cancelación: Verifica las consecuencias del incumplimiento, tanto para el comprador como para el vendedor, y las condiciones para rescindir el contrato.
- Fecha de formalización: Asegúrate de que se indique claramente la fecha límite para la firma del contrato definitivo y la entrega de la propiedad.
- Detalles del bien: Revisa cuidadosamente la descripción del inmueble o bien que se va a comprar para evitar futuras disputas.
Consultar a un abogado especializado en contratos puede proporcionar mayor seguridad jurídica antes de firmar.
¿Qué no puede faltar en un contrato de arras?
Un contrato de arras debe incluir ciertos elementos clave para garantizar su validez:
- Identificación de las partes: Nombres, apellidos y datos de contacto de comprador y vendedor.
- Descripción del bien: Detalles precisos del inmueble o bien que se va a comprar.
- Monto de las arras: Especificar el importe de las arras entregadas como señal de compromiso.
- Tipo de arras: Indicar si son confirmatorias, penales o penitenciales, detallando sus implicaciones en caso de incumplimiento.
- Condiciones de rescisión: Las consecuencias si una de las partes no cumple el acuerdo.
- Fecha de formalización: Establecer la fecha límite para firmar el contrato definitivo.
Asegurarse de que estos aspectos estén claramente definidos evitará malentendidos y disputas.
¿Cuánto dinero hay que poner en un contrato de arras?
En un contrato de arras, el dinero a entregar como señal suele oscilar entre el 5% y el 10% del valor total de la compraventa del bien. Esta cantidad puede variar dependiendo del acuerdo entre las partes.
Si se trata de arras confirmatorias, el importe no está sujeto a devolución si se incumple el contrato, mientras que en las arras penitenciales (que permiten a las partes desistir), las arras pueden ser devueltas o perdidas, dependiendo de quién incumpla. En cualquier caso, el monto debe ser acordado previamente y debe quedar reflejado en el contrato.
Y si te preguntas cuánto tiempo hay entre arras y escritura, debes saber que el tiempo entre la firma del contrato de arras y la escritura de compraventa varía según lo pactado entre las partes, pero generalmente es de entre 30 y 90 días.
Este plazo permite al comprador gestionar los trámites necesarios, como la obtención de financiación, y al vendedor preparar la vivienda para la entrega. En algunos casos, el tiempo puede extenderse si se requiere más tiempo para resolver algún aspecto de la transacción. Es fundamental que ambas partes acuerden una fecha específica para evitar conflictos
¿Cómo funciona el contrato de arras de una vivienda?
El contrato de arras para la compra de una vivienda es un acuerdo preliminar entre comprador y vendedor, en el que el comprador entrega una suma de dinero como señal de compromiso para la compra futura. Este contrato establece las condiciones del acuerdo, como el precio total de la vivienda, la cantidad de arras entregadas (generalmente entre el 5% y el 10% del precio), y el tipo de arras acordado (confirmatorias, penales o penitenciales).
Si el comprador no cumple, pierde las arras; si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble. El contrato también establece la fecha límite para firmar el contrato definitivo de compraventa.
Este documento ofrece seguridad a ambas partes, ya que establece las consecuencias del incumplimiento. Además, define aspectos esenciales de la operación, como el estado de la propiedad y posibles gastos adicionales. Es recomendable revisar todos los términos y condiciones con un abogado especializado.