Cancelar una hipoteca: cómo funciona

A veces el lenguaje es confuso, sobre todo el técnico, y hay quien piensa que cancelar una hipoteca es algo parecido a rescindir el contrato, a dejar de pagar las cuotas, por lo que sea, y terminar ahí la relación con el banco. 

Pero nada más lejos de la realidad, porque cancelar una hipoteca no es más que pagar la última cuota pendiente con el banco y, por tanto, culminar el proceso de préstamo hipotecario. Algo positivo, vaya. Un horizonte lejano para muchos que, por suerte, como todo en esta vida, llega. 

Esto, como veremos más adelante, se puede hacer siguiendo el ritmo natural de las cuotas, es decir, si la hipoteca se firmó a treinta años, pagar cada mes la cuota correspondiente (aquí hablamos de 30×12 cuotas). Pero también se puede cancelar la hipoteca antes de tiempo. Esto se puede hacer si de pronto te ves con un dinero como caído del cielo (una herencia, un premio de la lotería) y prefieres dejar de pagar las cuotas para quedar libre de deudas y, de paso, ahorrarte los intereses.

Aunque, con el sistema de amortización francés la mayoría de los intereses se pagan con las primeras cuotas; la banca, que siempre gana, se asegura así cobrar el grueso de esos intereses por simplemente prestarte el dinero. Son conscientes que, con el tiempo, es probable que tu situación financiera mejore y se dé el caso de una cancelación de hipoteca anticipada: en ese caso, se pagarían unas cuotas con muy pocos intereses. 

En cualquier caso, cancelar una hipoteca es algo que siempre resulta liberador. Te quitas una carga, una deuda, vuelas más ligero. Veamos más detalles al respecto.

¿Qué hay que hacer para cancelar una hipoteca?

Repasemos los pasos para cancelar una hipoteca: 

• Pago completo de la hipoteca. Tiene su lógica. El primer paso para culminar el préstamo hipotecario que te une al banco es asegurarse de que se ha terminado de pagar todo, incluyendo el capital, intereses, comisiones y cualquier otro gasto asociado. Entonces, por fin, podrás decir que la casa es tuya y no del banco. Del primer al último ladrillo. 
• Obtener el Certificado de deuda cero. Una vez pagada la hipoteca, deberás solicitar al banco (aunque hay bancos que te lo expiden sin que la tengas que pedir tú), el certificado que acredita que has cumplido con todas tus obligaciones y se han cumplido todas las cláusulas recogidas en el contrato hipotecario sustraído con el banco. Se conoce como Certificado de deuda cero o carta de pago de deuda saldada.
• Escritura de cancelación. Toda vinculación importante empieza y termina con un notario. No te librarás tampoco de visitar a estos señores dignos de novela de Michael Ende para formalizar la cancelación de la hipoteca, para la cual dicho notario redactará una escritura de cancelación hipotecaria, que tendrás que incluir en los gastos, como un colofón final a treinta, o más, años de gastos fijos y variables. Deberás llevar el Certificado de deuda cero, el contrato de la hipoteca, y tu identificación (DNI o pasaporte). Las escrituras de propiedad que firmaste cuando aún lucías una flamante melena no están de más. 
• Inscripción en el Registro de la Propiedad. Una vez obtenida la escritura de cancelación notarial, la deberás presentar en el Registro de la Propiedad correspondiente para que la hipoteca sea eliminada oficialmente de los registros públicos. Ojo, no te relajes todavía porque este trámite puede suponer también el pago de tasas. 
• Verificación de cancelación. Ya estás cerca. Una vez realizada la inscripción, es aconsejable obtener una nota simple del Registro de la Propiedad para cancelar registralmente la hipoteca de manera definitiva y que quede constancia de ello. Cuando la tengas en tu poder, y treinta años (o más) después de firmar la hipoteca y unos cuantos miles de euros en intereses después, ¡la casa es tuya! 

Otras dudas habituales sobre la cancelación de la hipoteca

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• ¿Quién hace la cancelación registral de la hipoteca? Las gestiones te implican a ti como ttrf gomador de la hipoteca, al banco como entidad que te oferta la hipoteca y al notario y al registro de la propiedad como instituciones que dan fe legal de la operación.
• ¿Cuánto cuesta la cancelación de una hipoteca? Dependerá de las tarifas de cada gremio, pero el total no suele superar los 300 euros, entre gastos de notario y los del Registro de la Propiedad. Si no quieres líos y te puedesgx54x5 permitir una gestoría que tramite todo, añade entre 100 y 300 euros más. El banco no suele cobrar por cancelar la hipoteca: simplemente, concluyen los años de préstamo hipotecario y acaba esa relación financiera.
• ¿Cuánto cuesta la cancelación de una hipoteca de manera anticipada? En este caso, sí que tocará pagar, ya que hay intereses que el banco esperaba cobrar, por lo que hay que calcular los costes que esta cancelación de hipoteca tiene para el banco y que el cliente tendrá que compensar de su bolsilla. Son tasas reguladas por ley que se articulan de este modo: 
• Hipotecas a tipo variable. Hasta el 0,25% del capital pendiente si se cancela durante los primeros tres años, y puede reducirse o eliminarse después de ese periodo.
• Hipotecas a tipo fijo. Puede ser más alta, alrededor del 0,50% del capital pendiente, y puede aplicarse durante un periodo más largo.

Ahora que ya sabes cómo cancelar una hipoteca te sentirás preparado… ¡para firmar una! Es decir, sabiendo que este proceso se puede interrumpir antes de tiempo, tranquiliza saber que si firmas por 30 años no tienes que pasar 30 años pagando cuota a cuota. 

Luego está la fórmula de la amortización de cuota (que no de plazo): es decir, pagas durante el mismo periodo de tiempo, pero menos cantidad. ¿Cómo? Haciendo inyecciones puntuales de capital para reducir la deuda. 

Maneja tus finanzas, lleva el control de tu dinero. Y, si necesitas una mano, ten en cuenta Moneyman. A por ello. Oe.