Qué es la subrogación hipotecaria y cuándo debes hacerla

Si en un artículo anterior veíamos cómo cancelar tu hipoteca, en este abordaremos un aspecto algo más complejo: la subrogación. En pocas palabras, este proceso permite modificar una hipoteca existente al cambiar de banco o titular. 

Esto puede realizarse para obtener mejores condiciones, como un tipo de interés más bajo, o para que un nuevo comprador asuma la hipoteca del propietario anterior. La subrogación permite optimizar o transferir un préstamo hipotecario sin cancelar el actual. Es decir, es un proceso que puede ayudarte a mejorar tu situación financiera.

Conocer la etimología del término también nos ayudará a acotar mejor el concepto. Así, el término subrogación proviene del latín “subrogatio, subrogationis“, que se deriva del verbo “subrogare” o “subrogari“. Este verbo se compone de dos partes: “sub-“, que significa “en lugar de” o “debajo de”, y “rogare”, que significa “pedir” o “proponer”. Así, “subrogare” significa literalmente “poner en lugar de otro” o “sustituir”.

En derecho, la subrogación se usa para referirse al acto de sustituir a una persona o entidad por otra en los derechos y obligaciones de un contrato o deuda, de manera que quien toma el lugar del anterior adquiere los mismos derechos o responsabilidades.

Por lo tanto, subrogar una hipoteca se puede entender como llevarla a otra entidad o cambiar la titularidad de la misma. Por lo tanto, la pregunta de qué es mejor, subrogar o cancelar una hipoteca, no ha lugar, ya que son dos procesos distintos.

Dedica unos minutos de lectura a este artículo que en Moneyman hemos preparado, en el que conocerás en profundidad qué es la subrogación hipotecaria y cuándo debes hacerla.

¿Cuándo se puede hacer una subrogación de hipoteca?

Ahora que hemos visto, grosso modo, qué es una subrogación hipotecaria, veamos con más detalle en qué casos procede activar este proceso: 

• Reducción del tipo de interés: Cuando otro banco ofrece mejores condiciones en el tipo de interés, el titular puede subrogar la hipoteca para reducir el coste.
• Cambio de hipoteca variable a fija: Si el titular desea estabilidad en las cuotas, puede subrogar la hipoteca a otra entidad que le permita cambiar de tipo variable a fijo.
• Condiciones más flexibles: Si otro banco ofrece condiciones más favorables, como comisiones más bajas o mayor plazo de amortización, el titular puede optar por la subrogación.
• Subrogación al comprador en una venta: Si el propietario vende la vivienda, el nuevo comprador puede asumir la hipoteca, facilitando la transacción y evitando una hipoteca nueva.
• Eliminación de productos vinculados: En algunos casos, los bancos exigen seguros u otros productos vinculados. Una subrogación permite eliminarlos si otro banco no los exige.
• Reducción de gastos: Para evitar gastos por comisiones, seguros o productos adicionales en el banco actual, el titular puede subrogar a otra entidad con menor coste global.

Cuáles son los gastos de una subrogación hipotecaria

Los gastos de una subrogación hipotecaria incluyen los costos asociados al cambio de entidad financiera o titular del préstamo. Estos pueden variar según las condiciones de la hipoteca y el banco receptor, pero los principales gastos suelen ser:

• Comisión por subrogación: Algunos bancos cobran una comisión que puede ser del 0,25% al 2% del capital pendiente, dependiendo de las condiciones de la hipoteca y del momento en que se firme la subrogación.
• Tasación de la vivienda: La entidad receptora suele exigir una tasación actualizada de la propiedad para asegurarse de su valor. Esto tiene un costo aproximado de 250 a 500 euros.
• Comisión de apertura en el nuevo banco: Aunque algunos bancos renuncian a esta comisión, en otros puede oscilar entre el 0,5% y el 1% del capital pendiente.
• Gestoría: Los servicios de gestoría se encargan de tramitar la subrogación y su coste puede rondar los 200 a 300 euros.
• Notaría: Los gastos de notaría para formalizar la nueva escritura de subrogación pueden variar entre 200 y 500 euros.
• Registro de la propiedad: El cambio debe inscribirse en el registro, y esta tasa puede costar entre 100 y 150 euros.

Cabe señalar que, desde la Ley Hipotecaria de 2019 en España, algunos de estos gastos (como notaría y registro) suelen correr a cargo de la entidad bancaria, aunque depende de cada caso.

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¿Quién asume los gastos de subrogación de hipoteca?

En una subrogación hipotecaria, la responsabilidad de los gastos depende del tipo de subrogación y de las condiciones acordadas con la entidad bancaria. Porque ¿cuántos tipos de subrogaciones hay? Existen dos tipos principales de subrogación: cuando el titular del préstamo cambia de banco (subrogación de acreedor) y cuando el comprador de una vivienda asume la hipoteca del propietario anterior (subrogación de deudor).

En el caso de la subrogación de acreedor, donde el titular cambia de entidad para mejorar las condiciones de su préstamo, los gastos de notaría y registro suelen ser asumidos por la nueva entidad financiera desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019 en España. No obstante, el cliente sigue siendo responsable de otros gastos, como la tasación de la vivienda, y puede que también de una posible comisión por subrogación aplicada por el banco anterior.

En una subrogación de deudor, donde el comprador de una propiedad asume la hipoteca del vendedor, los gastos de notaría, registro y gestoría suelen ser asumidos por el comprador (nuevo titular de la hipoteca). Esto incluye cualquier comisión que el banco aplique para formalizar la subrogación.

Cada caso puede tener particularidades, y es recomendable negociar con ambas entidades para conocer en detalle los gastos y acuerdos específicos antes de proceder.

¿Qué dice la Ley de subrogación hipotecaria?

La Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios en España, vigente desde 1994 y modificada con la Ley Hipotecaria de 2019, regula la subrogación hipotecaria para mejorar las condiciones de los préstamos. Esta ley permite a los titulares cambiar de banco (subrogación de acreedor) o transferir la deuda a un nuevo propietario en caso de venta (subrogación de deudor). 

Además, la Ley Hipotecaria de 2019 especifica que, en una subrogación de acreedor, los gastos de notaría y registro deben ser asumidos por la nueva entidad bancaria, protegiendo al consumidor y facilitando la mejora de condiciones de la hipoteca.

Como siempre, en Moneyman, nos gusta ayudar compartiendo información de valor. Esperamos que haya sido de valor la información sobre qué es la subrogación hipotecaria y cuándo debes hacerla.Si aún estás esperando que te concedan una subrogación hipotecaria y necesitas algo de liquidez, recuerda que Moneyman te pone en bandeja los mejores microcréditos.