Nuda propiedad, Guía completa

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Actualizado
20 ene 2025
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Comprar una casa hoy sigue siendo la opción más sensata, si te puedes permitir pagar la entrada y luego las cuotas. En ese caso, suele ser más económico que pagar un alquiler y, lo mejor, es un dinero que repercute en ti, en tu patrimonio. 

Por eso, fórmulas como la nuda propiedad pueden ser una opción a tener en cuenta, sobre todo si no tienes excesiva prisa en hacerte propietario. En este artículo veremos qué se entiende por nuda propiedad y las ventajas de comprar en nuda propiedad. Y sus desventajas, claro está. 

¡Vamos a ello!

¿Qué es nuda propiedad?

La nuda propiedad es un concepto jurídico y económico que se refiere a la titularidad de un bien sin el derecho a usarlo o disfrutarlo. Es decir, el propietario tiene la posesión legal del bien, pero no puede ejercer derechos como vivir en él, alquilarlo o explotarlo, porque estos derechos están cedidos a otra persona denominada usufructuario.

Este concepto surge de la división de la propiedad en dos componentes principales:

  1. La nuda propiedad, que representa la propiedad legal del bien.
  2. El usufructo, que otorga el derecho de uso y disfrute del bien por un período determinado, generalmente la vida del usufructuario.

Por ejemplo, en una transacción de nuda propiedad, una persona puede vender su casa, pero conservar el usufructo vitalicio, lo que le permite seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento. Al terminar el usufructo, la persona que adquirió la nuda propiedad se convierte en el propietario pleno.

La venta de nuda propiedad es común en estrategias de planificación patrimonial, ya que permite al vendedor obtener liquidez sin perder el uso del bien, mientras que el comprador invierte en una propiedad que ganará pleno dominio en el futuro. Normalmente, solo tiene que esperar unos años al fallecimiento de la persona titular de la vivienda y disfrutar de dicha propiedad una vez se produzca el deceso. En contra: hay que esperar. A favor: sale más barato.

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¿Qué significa vender en nuda propiedad?

Vender en nuda propiedad significa transferir la titularidad de un bien a un comprador, pero conservar el derecho de uso y disfrute (usufructo) por un período determinado, generalmente de por vida. 

El vendedor, llamado usufructuario, puede seguir utilizando el bien o percibir sus beneficios (como rentas), mientras el comprador, denominado nudo propietario, adquiere la propiedad con la expectativa de obtener pleno dominio cuando finalice el usufructo. 

Este tipo de venta es común en bienes inmuebles y permite al vendedor obtener liquidez sin perder el uso del bien, mientras el comprador invierte en una propiedad a futuro.

Y si preguntas qué diferencia hay entre usufructo y nuda propiedad, debes saber que vender en nuda propiedad significa transferir la titularidad de un bien a un comprador, pero conservando el derecho de uso y disfrute (usufructo) por un período determinado, generalmente de por vida. 

Esto se suele hacer con titulares de avanzada edad, que siguen disfrutando de ese bien (la vivienda) hasta que mueren. Entonces, el comprador en nuda propiedad puede pasar a usar la vivienda con todas las de la ley.

¿Qué diferencia hay entre usufructo y nuda propiedad? 

La principal diferencia entre usufructo y nuda propiedad radica en los derechos que cada figura otorga sobre un bien:

  • Usufructo: Es el derecho de usar y disfrutar un bien sin ser su propietario. El usufructuario puede habitar, alquilar o beneficiarse económicamente del bien, pero debe conservarlo en buen estado y no puede venderlo. Este derecho puede ser temporal o vitalicio.
  • Nuda propiedad: Es la titularidad legal de un bien sin el derecho a usarlo ni disfrutarlo mientras exista el usufructo. El nudo propietario puede vender la nuda propiedad, pero no usar el bien hasta que el usufructo termine, momento en el cual obtiene el pleno dominio.

En resumen, el usufructuario ejerce derechos de uso, mientras el nudo propietario posee la titularidad. Estas figuras suelen combinarse para dividir los derechos de un bien, facilitando transacciones o planificación patrimonial.

¿Quién es titular de la nuda propiedad?

El titular de la nuda propiedad, denominado nudo propietario, es la persona que posee la titularidad legal de un bien, pero no tiene el derecho a usarlo o disfrutarlo mientras exista un usufructo sobre él. Este derecho de uso y disfrute pertenece al usufructuario. 

Aunque el nudo propietario no puede utilizar el bien, tiene el derecho de vender su participación en la propiedad. Al finalizar el usufructo, ya sea por el fallecimiento del usufructuario o por el cumplimiento de un plazo establecido, el nudo propietario adquiere el pleno dominio del bien, incluyendo su uso y disfrute.

Ejemplos de nuda propiedad

La nuda propiedad se aplica en diversos contextos patrimoniales, especialmente en bienes inmuebles. Algunos ejemplos comunes son:

Venta con usufructo vitalicio.

Una persona mayor vende su casa en nuda propiedad para obtener liquidez, pero conserva el usufructo vitalicio, lo que le permite seguir viviendo en la vivienda hasta su fallecimiento. El comprador adquiere la propiedad completa una vez que el usufructo termine.

Herencia

Un padre puede dejar la nuda propiedad de una casa como herencia a sus hijos, mientras su cónyuge sobrevive con el usufructo. De esta manera, el cónyuge puede habitar la casa o alquilarla, y los hijos obtendrán pleno dominio cuando finalice el usufructo.

Inversiones

Un inversor adquiere la nuda propiedad de un inmueble a un precio reducido, dejando el usufructo al vendedor por un tiempo determinado. Al término, el inversor se convierte en propietario pleno, incrementando el valor de su inversión.

Ventajas y desventajas de adquirir un piso en nuda propiedad

Adquirir un piso en nuda propiedad tiene ventajas y desventajas. Entre las ventajas, destaca el precio reducido en comparación con el valor del mercado, lo que puede representar una inversión a largo plazo rentable. Además, no se asume la gestión del inmueble mientras dure el usufructo. 
Entre las desventajas de la nuda propiedad, el comprador no puede usar ni disfrutar del piso hasta que finalice el usufructo, lo cual puede demorar años, dependiendo del acuerdo o la esperanza de vida del usufructuario. Asimismo, el comprador asume ciertos gastos asociados a la propiedad, como impuestos, sin obtener beneficios inmediatos del bien.

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