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Todo sobre el usufructo y sus cálculos: guía completa

Empecemos por la etimología de usufructo. La palabra “usufructo” proviene del latín “ususfructus”, que a su vez deriva de “usus” (uso) y “fructus” (fruto). En la época del Derecho Romano, el “usufructus” se refería al derecho de usar y disfrutar de una propiedad ajena, siempre y cuando no se alterara su naturaleza. Este concepto ha perdurado a lo largo de los siglos y ha sido adoptado por varios sistemas jurídicos en todo el mundo.

En otras palabras, podemos decir que por usufructo, “dejar algo en usufructo”, implica la cesión de una propiedad, o un bien cualquiera, para su uso, durante un periodo de tiempo, pero sin hacerle propietario. Es decir, el usufructuario o persona que se beneficia del usufructo puede “hacer uso del fruto”, pero este fruto, ya sea una casa, un coche, un terreno o un tractor, no será suyo. 

Hecha esta pequeña introducción, vayamos más al detalle. 

¿Qué es un usufructuario y cuáles son sus derechos?

Como ya dijimos antes, el usufructuario es aquella persona que se beneficia de un usufructo, es decir, del derecho legal de usar y disfrutar de una propiedad ajena mientras se respetan ciertas condiciones y limitaciones establecidas por la ley o contrato.

Sus derechos son, básicamente, estos cuatro: 

1. Derecho de uso. El usufructuario tiene el derecho de utilizar la propiedad de acuerdo con los términos establecidos en el acuerdo de usufructo. Esto puede incluir vivir en una casa, utilizar una tierra para la agricultura o arrendar una propiedad para obtener ingresos.
2. Derecho de disfrute. El usufructuario tiene el derecho de disfrutar de los frutos o beneficios que produce la propiedad, como cosechas agrícolas, alquileres de propiedades, dividendos de inversiones, entre otros. Es decir, se puede lucrar haciendo uso de ese bien, hasta que el propietario legítimo reclame que se revierta la situación, según los términos que se hayan acordado.
3. Derecho a conservar la propiedad. El usufructuario tiene la obligación de conservar la propiedad en buen estado y mantenerla adecuadamente durante el período de usufructo. El nudo propietario puede incluir en el contrato que, en caso de que no se mantenga en condiciones su propiedad, se rescindirá el acuerdo de usufructo.
4. Derecho a recibir indemnización por daños. En caso de que la propiedad sufra daños o pérdidas durante el período de usufructo debido a circunstancias fuera del control del usufructuario, éste puede tener derecho a recibir indemnización o compensación.

¿Qué es el usufructo de una vivienda?

Vamos viendo que uno de los usos más comunes del usufructo es el que se relaciona con los bienes inmuebles. Pero, ¿cuáles son las implicaciones del usufructo de una vivienda?

Por parte, del usufructuario, es decir, de quien usa el bien (aunque no le pertenezca), y vimos sus derechos, así que sus deberes son estos: 

• Obligación de conservación. El usufructuario está obligado a conservar la vivienda y mantenerla en buen estado de uso, realizando las reparaciones necesarias.
• Pago de gastos ordinarios. El usufructuario debe hacerse cargo de los gastos ordinarios asociados con la vivienda, como los servicios públicos, el seguro y los impuestos. Otros costes como los gastos de comunidad o los impuestos corren a cargo del nudo propietario, a excepción del IBI, que es materia de debate a quien le corresponde el pago, y que habrá que fijar en el acuerdo a quién corresponde.
• Uso conforme al destino. El usufructuario debe utilizar la vivienda de acuerdo con su destino habitual, es decir, para residencia personal o para el propósito acordado en el contrato de usufructo.

Por parte del nudo propietario, tenemos estos derechos: 

• Derecho a la propiedad. Aunque el nudo propietario no puede usar ni disfrutar de la vivienda durante el período de usufructo, conserva el derecho de propiedad sobre la misma.
• Derecho a recibir la vivienda al final del usufructo. Una vez que finaliza el período de usufructo, el nudo propietario recupera la plena propiedad y puede disponer libremente de la vivienda.

Y estos deberes: 

• Respeto al usufructuario. El nudo propietario debe respetar los derechos del usufructuario durante el período de usufructo y no interferir en su uso y disfrute de la vivienda.
• Mantenimiento de la propiedad. Aunque el usufructuario es responsable del mantenimiento ordinario de la vivienda, el nudo propietario debe garantizar que la propiedad se mantenga en condiciones adecuadas para su uso al final del usufructo.

¿Cómo se calcula el usufructo y la nuda propiedad?

Vistos los derechos y deberes de ambas partes, cabe preguntarse cuál es el proceso para calcular el usufructo y la nuda propiedad. ¿Qué significa esto? Pues, en palabras llanas, cuánto dinero tendrá que pagar el usufructuario por hacer uso de la propiedad (que pertenece al nudo propietario). 

Es decir, el usufructo no tiene por qué salir “gratis” a quien hace uso de ese fruto, sobre todo en los casos en que el usufructo es temporal. Porque hay cuatro tipos de usufructo, estos: 

1. Usufructo vitalicio. El usufructuario tiene derecho a utilizar y disfrutar del bien durante toda su vida, sin límite de tiempo, hasta que este muere. No confundir con la nuda propiedad en la que quien compra una vivienda en esos términos podrá usar la citada vivienda cuando mueran los (nudos) propietarios. ¿Cómo se calcula el usufructo vitalicio? El valor del usufructo vitalicio se calcula como el 70% del valor total del bien si el usufructuario tiene menos de 20 años. Después de esa edad, el valor del usufructo disminuye un 1% por cada año adicional, con un mínimo del 10%. Para calcularlo, restamos la edad del usufructuario del número 89.
2. Usufructo temporal. El usufructuario tiene derecho a utilizar y disfrutar del bien durante un período específico de tiempo, después del cual el usufructo toca a su fin.
3. Usufructo legal. Otorgado por ley, este usufructo puede surgir en situaciones como la herencia, donde el cónyuge sobreviviente tiene derecho a utilizar y disfrutar de los bienes del fallecido durante su vida (aunque no estén a su nombre).
4. Usufructo voluntario. Se establece por acuerdo entre las partes involucradas, como en el caso de un contrato de arrendamiento con opción a compra, donde el arrendatario tiene derecho a usar y disfrutar del bien con la posibilidad de adquirirlo en el futuro.

¿Cómo se determina el usufructo de una herencia?

Concluimos el artículo abordando qué es el usufructo de una herencia y en qué consiste. Lo cierto es que suele ser uno de los usos más habituales del usufructo y se explica así: alguien que fallece deja un bien (normalmente una vivienda) en el testamento para que otra persona, normalmente un allegado, pueda disfrutarla. Suele ser frecuente en el caso de matrimonios en que la vivienda está a nombre de uno de los dos cónyuges; cuando fallece el titular, la deja en usufructo a la pareja, normalmente hasta que muera, para que posteriormente pase a ser propiedad de los herederos (normalmente, los hijos).