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¿Qué es la plusvalía municipal?

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Tiempo de lectura: 7 min
Actualizar: 6 mayo 2024
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Junto al IRPF, la plusvalía municipal es de los impuestos con el que los españoles se encuentran más familiarizados, ya que en algún momento de sus vidas han tenido que asumirlo. Se define como una tasa que grava las plusvalías de los terrenos urbanos en caso de transmisión, constitución o traspaso de derechos reales limitativos del dominio.

Conocido como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), se aplica a nivel municipal en la transmisión de los terrenos, independientemente de que exista edificación o no en ellos. De este modo, lo que se grava no es la edificación en sí, sino la sobrevaloración o infravaloración del terreno sobre el que está construido.

 

El IIVTNU es un impuesto delimitado en el sistema tributario local de España. De este modo, posee un carácter municipal y es cada municipio el encargado de fijar unos porcentajes distintos para determinar el valor de la vivienda. Así pues, el importe a pagar variará dependiendo de dónde se encuentre el inmueble correspondiente.

En base a esto, puede afirmarse que se trata de un impuesto potestativo, de tal modo que solo se reclama en los ayuntamientos que lo desean para alcanzar un mayor índice de ingresos. Su carácter es directo, real y de devengo instantáneo.

¿Cuándo se abona y quién posee la responsabilidad de hacerlo?

La plusvalía municipal se debe abonar en el caso de la venta, una donación o la herencia de un inmueble. Además, debe ser abonada en un plazo máximo concreto para evitar sanciones por parte de la autoridad municipal competente.

En los casos de venta de inmuebles o donaciones el plazo será de 30 días hábiles desde la fecha de venta o donación, mientras que en el caso de una herencia, el plazo para presentar la plusvalía municipal será de 6 meses desde la fecha de fallecimiento, siendo éste prorrogable hasta un año.

Una vez aclarado cuándo se abona la plusvalía municipal, lo siguiente es conocer quién se encarga de hacerle frente. En la compraventa será el vendedor de la vivienda quien la pague, mientras que en las donaciones será el donatario (el receptor de la donación) y en las herencias los herederos.

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¿Cuándo se presenta la autoliquidación?

Los sujetos pasivos estarán obligados a presentar e ingresar la autoliquidación correspondiente a este impuesto municipal, siguiendo el modelo oficial establecido, acorde a unos plazos concretos.

De este modo, en las transmisiones mortis-causas el plazo será de 6 meses desde la fecha de fallecimiento del causante, prorrogable hasta un año a solicitud del sujeto pasivo (dentro de los 6 meses iniciales). En las transmisiones inter-vivos el plazo será de 30 días hábiles desde el siguiente a la fecha en la que se produce la transmisión.

Cuando se presenta la autoliquidación de la plusvalía municipal debe aportarse la documentación en la que se contiene la transmisión del inmueble, objeto de la imposición, así como cualquier otra en la que se acrediten los hechos en los que se fundamenta su declaración.

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¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Para el cálculo de este impuesto municipal existen dos procedimientos: el real y el objetivo. El contribuyente podrá escoger libremente el método que le resultase más beneficioso en cada caso.

  • Mediante el procedimiento real se estima la diferencia entre el coste efectivo de la compra y el de la venta. Para realizar el cálculo se tendrán en cuenta el valor de transmisión de la vivienda (venta) menos el valor de adquisición de la vivienda (precio de compra en su momento), multiplicado por el porcentaje del Valor Catastral del terreno. Este último dato puede extraerse del IBI o mediante la sede online del Catastro.
  • Por su parte, con el procedimiento objetivo se calcula el impuesto sobre el valor catastral del año de compra y del año de venta, actualizándose de forma anual. Si se escoge este método habrá que tener en cuenta el aumento de valor del terreno, mostrando la realidad del mercado inmobiliario y su fluctuación. Dicho esto, si el contribuyente demostrase que la plusvalía real es inferior a la del método objetivo, podría a posteriori aplicar la real.

El IIVTNU se aplica a la base imponible. Hay que recordar  que la base imponible del impuesto de plusvalía es el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Desde el año 2021, la nueva ley transformó el método de cálculo de la base imponible. Ahora ya no se paga el impuesto de la plusvalía municipal si no se obtiene una ganancia o un incremento de valor por parte del contribuyente. El interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Para ello, se tomará el que sea mayor entre el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, por los ayuntamientos.

Otra modificación, actualizada desde el año 2021, es que se gravan las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y pueden tener un carácter más especulativo.

Además, los ayuntamientos tienen potestad para corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Así pues, el tributo se adaptará a la realidad del mercado inmobiliario de cada municipio.

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