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Ley de contratos de crédito inmobiliario: cláusulas y disposiciones

Si eres de los que dicen, “no tengo una casa, la tiene el banco”, este artículo te interesa. Ya que las últimas novedades en legislación sobre hipotecas traen buenas noticias para los propietarios que tienen aún cuotas por pagar.

Y es que los expertos en el mercado inmobiliario coinciden en afirmar que los tipos de interés experimentarán en el corto plazo, esto es, durante la primavera de 2024, una importante bajada. Esto, como veremos, no solo aliviará las cargas de quienes están ya haciendo frente al pago de una hipoteca, sino que puede propiciar que el mercado inmobiliario se anime con mayores movimientos hacia la compra.

Pero veamos más en detalle todo lo relacionado a la ley que regula la hipoteca.

¿Cuál es la nueva ley hipotecaria y qué mejoras propone?

El día 16 de junio de 2019, se hizo oficial en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, también conocida como Ley LIC. Instaurada a instancia de la Unión Europea, nace para proteger los intereses de los titulares de una hipoteca, concretamente a aquellos propietarios de una vivienda que la hayan adquirido con financiación de una entidad bancaria.

¿Cuándo entró en vigor la nueva ley hipotecaria? Aunque la ley tiene casi cinco años, en 2024 se han producido novedades significativas que conviene conocer, por las consecuencias directas que tienen en las cuotas que deberán pagar los titulares de las hipotecas. Veamos las más importantes:

• Consumidores más protegidos. Contratar una hipoteca no es cualquier cosa. Así como para pedir un microcrédito en ocasiones no hace falta más que el DNI y los riesgos son escasos, pedir una hipoteca al banco son palabras mayores. De ahí que en esta ley de crédito inmobiliario se ponga especial atención en la fase precontractual con la intención de que el banco ofrezca al consumidor toda la información sobre la hipoteca que se va a firmar. Porque es ahí donde se dirimen las cuestiones clave (tipo de interés, plazo fijo o variable, duración del contrato, etc.) y la falta de transparencia en este punto puede acarrear una incomodad disconformidad con las condiciones muy complicada de corregir una vez firmados los papeles. Además, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que ya se introdujo en 2019, rema en esa dirección, ya que se trata de un documento obligatorio que el cliente que va a firmar la hipoteca recibe. Dicha FEIN incluye toda la información relevante que hay que conocer antes de estampar la firma. Entre esos datos, se incluyen: el importe, duración, tipo de interés, cuota de la hipoteca; la periodicidad y el número de pagos; el importe de las cuotas y una tabla de amortización de la primera a la última cuota.
• ¿Quién paga qué? Antes de sentarse a firmar una hipoteca es importante tener claro qué partes corresponde asumir al banco y qué otras partes tiene que pagar quien firma la hipoteca. Porque antes de la nueva ley hipotecaria, el cliente debía asumir la mayor parte de los gastos relativos con las escrituras e inscripción de la hipoteca, algo que ahora corresponde a los bancos.
• Posibilidad de embargo o desahucio. Para que, en palabras llanas, el banco se quede con tu casa, no basta con que dejes de pagar una o dos cuotas, sino 12. Eso, o el equivalente al 3% del importe de la hipoteca. Eso, si no has superado la mitad del plazo de las cuotas (es decir, si tu hipoteca es a treinta años, si aún no has superado los quince). Si has pagado ya más de la mitad del plazo, el número de cuotas permitidas sin pagar antes de proceder al embargo es de 15 o, lo que es lo mismo, el 7% del valor del préstamo hipotecario.

Más ventajas de la nueva ley de hipoteca

Otro de los cambios que trajo esta actualización legislativa tiene que ver con la amortización anticipada, es decir, en la posibilidad de pagar por adelantado parte o la totalidad del importe de la hipoteca.

Antes de la ley de contratos de crédito inmobiliario de 2019, había distintos escenarios para abordar las amortizaciones, algo que ahora se regula en función del tipo de hipoteca que hayas contratado, que puede ser:

• A tipo variable. En este caso, el máximo de comisión que se puede cobrar, en base a la cantidad que se elija amortizar, es de un 0,15% para aquellas operaciones que se hagan en los primeros 5 años de contrato hipotecario. Si la amortización se realiza durante los 3 primeros años, la cosa se pone más seria, ya que el banco te puede exigir hasta el 0,25% de la cifra amortizada. A partir de los 5 años, no hay que pagar comisiones, por lo que la decisión es sencilla: si estamos pensando en amortizar, es mejor esperar cinco años antes de hacer ningún movimiento.
• A tipo fijo. En el caso de una hipoteca con tasa de interés fija, el límite máximo para la comisión es del 2% sobre la cantidad amortizada si se realiza dentro de los primeros 10 años del contrato. Después de este período, la comisión no será mayor del 1,5% del dinero que se amortice.

Pero, atención, ya cabe señalar que el Gobierno de España extiende la eliminación por amortización anticipada en las hipotecas variables durante todo 2024.

Otras novedades de la ley para 2024

Además de las facilidades relativas a las amortizaciones en hipotecas de tipo variable, también se eliminan las comisiones para aquellos titulares de hipoteca que quieran cambiar de variable a fija. Además, se elimina la comisión si se pasa de hipoteca variable a hipoteca mixta.

En un momento en que el Euribor sigue subiendo (en marzo de 2022 estaba en -0,237% y justo dos años después se sitúa en el 3,742%), las hipotecas variables están acusando estas subidas, con unas cuotas cada vez más costosas para los titulares. Por ello, todas las facilidades en trámites como el cambio de hipoteca fija a hipoteca variable.